近期，杨一正在整理重庆市场2020年的开发商成交数据，整理后有一些小发现给大家分享下。
首先，2020年重庆市场共成交2458亿元，同比2019年的2848亿元，下滑了14%；
△ 2020年重庆top青海多措并举带火冰雪运动10开发商成交排行榜 总成交金额下滑了14%，但总成交体量下滑了25%，大家应该可以猜到，均价大概上涨了多少吧。
2020年，排名前10的开发商共成交1268亿元，占到了总成交金额的52%。
这10家开发商分别为融创、龙湖、万科、恒大、金科、阳光城、香港置地、华宇、华润、中交。 这前10开发商大概可分别4大梯队。
融创、龙湖、万科为第一梯队，分别为254亿元、213亿元、203亿元；
恒大、金科为第二梯队，分别为156亿元、142亿元；
阳光城、香港置地、华宇、华润为第三梯队，分别为66亿元、65亿元、63亿元、58亿元；
中交为第四梯队，成交金额为48亿元。
2020年和2019年相比，整体市场明显下滑，基本上没有300亿元梯队了，最高的融青海多措并举带火冰雪运动创也下滑到250亿元梯队；
另外，2020年没有了百亿元梯队，开发商断档严重，直接就从金科的142亿元掉到阳光城的66亿元。
融创依旧保持第一名的架势，从2019年的298亿元，到2020年的254亿元，下滑了大概15%左右；
而前10名中的最后一名，从2019年的香港置青海多措并举带火冰雪运动地的56亿元，到2020年的中交的48亿元，下滑了大概14%左右；
开发商前10名中，第1名和第10名的下滑幅度基本保持一致，也基本与2020年的整体大市场保持一致，说明市场没有发生根本性变化，固有的房企成交结构依然不变。
从区域布局的角度来看，前10强房企主要布局在沙坪坝区和两江新区，由此分别映证了重庆一路向北和一路向西发展的态势。
而渝中区、大渡口区、江北区、以及南岸区成交量均在3000套以内，要么是区域寸土寸金，房企难有新布局，要么是前10强房企对区域不看好。
△ 2020年重庆top10开发商各区成交情况
比如渝中区，2020年前10强卖了1204套房子，其中万科卖了795套，龙湖也布局了渝中区，其他房企基本没有布局渝中区，主要是因为渝中区寸土寸金，无地可开发；
比如南岸区，硕大的南岸版图里，重庆前10强开发商仅卖了2897套房子，卖的最好的是金科，也仅卖了1838套房子；青海多措并举带火冰雪运动而中交和融创在南岸也仅分别卖了576套和479套，剩余的7个房企基本没有布局南岸区，足可见顶级房企对南岸市场的不甚看好。
伤害性不大，侮辱性极强！！！
比如九龙坡区，前10强在九龙坡区共卖了4795套，其中恒大在陶家板块就卖青海多措并举带火冰雪运动了3639套，剩下也就是万科卖了713套，华润卖了409套。而产品方面，刚需产品占到了75%，中端产品仅有20%。
反观整个九龙坡区，120万以下的刚需低端产品占比高达60%，120-150万的中低端产品占比13%，150-200万的中端产品占比14%，合计下来就是87%的产品都是中端以下产品。
300万以上的真正的高端产品仅有2%的市场份额，高端产品的缺位是九龙坡区需要思考的地方。
gdp实力那么强，第二产业那么发达，九龙坡区是重庆经济实力排名第二的区域，但是在产品上却没有高端产品，以致于留不住高端人才。
为什么？？？
而顶级房企在进行区域战略选择时，侧重点也全然不同。
比如香港置地，它所有的项目全分布在两江新区，从不考虑其他区域，主要是因其较高的品牌形象以及两江新区相对较强的购买力。就连2020年的土地市场最后一炮，香港置地也是把它放到了观音桥，在观音桥拿地，在成熟的核心区和热点板块拿地，这条路子香港置地已经轻车熟路了。
香港置地200万以上的产品占比高达65%，试想，如果香港置地去了大渡口区，然后拿出个200万的高层产品来卖，你觉得结果会是怎样？
△ 2020年重庆top10开发商各产品段成交情况
与其去一个有限是市场里拼刺刀博弈，不如主动去到一条更加宽阔的赛道。
全城的有钱人都在两江新区，那高端品牌肯定要主力布局两江新区。
比如华宇，它的策略就是中端策略，它不在最核心的地方拿地，它也不卖最高端的产品，它就是走中端路线，不管是地段还是产品，都是中端路线。
华宇的产品策略也是中端路线，120-150万的中低端市场占比37%，150-200万的中端市场占比38%，整个中端市场共占比65%。
华宇在沙坪坝区的新桥板块的华宇城卖的最好，共卖了1644套，在礼嘉的御璟湖山项目卖了1027套，在悦来的御璟悦来项目卖了667套，这3个板块的共同点是都是城市核心或城市热门板块，但不是城市最核心也不是最热门的板块。
这3个板块，还有个共同点，青海多措并举带火冰雪运动其他9个房企都没怎么布局或者布局的不多，比如沙坪坝区的新桥板块，前10强中只有华宇一家在售，华宇可以把这个板块的中端购买力全部消化干净。
比如恒大，恒大的策略为价格策略，以价换量的模式走的非常顺畅，与区域关系不太大，项目成交主要是在两江新区和九龙坡区，以及巴南区。
在九龙坡区的陶家板块卖的最好，共卖了3637套，其次是在龙兴板块，卖了1982套，然后是在巴南的界石板块卖了1035套，这3个项目的销量就占到了恒大全年销量的65%青海多措并举带火冰雪运动。
从这可以看出来恒大的策略是价格策略，价格低的地方就冲一下，虽然单个的利润虽然低一些，但是抵不住量大啊，量大从优也是房企的一种策略。
恒大重仓的板块区域，如陶家、龙兴等，恒大几乎都是吃完了所有的板块红利，避开了和其他开发商的激烈竞争，比如在陶家板块，前10强开发商中仅有恒大一家有布局，而恒大就悄悄地卖了3637套。
在别人看不到的地方悄悄努力，然后惊艳所有人，是个非常聪明的选择！
香港置地、华宇、恒大，分别就代表了高中低3种产品策略和企业战略选择。
杨一再来按总价段对前10名房企进行战略选择的分析，120万以内的是低端市场，120-150万是中低端市场，150-200万是中端市场，200-300万是中高端市场，300万以上是高端市场。
在120万以内的低端市场，融创是绝对的霸主，青海多措并举带火冰雪运动一共卖了9729套，在前10名开发商中占比30%；其次是恒大，卖了704青海多措并举带火冰雪运动2套，占比22%。 从区域来看，沙坪坝区卖了9794套，其次是巴南区的8364套，最后是两江新区的7013套。
在120-150万的中低端市场，融创略微领先，一共卖了3943套；其次是龙湖、金科、万科。 从区域来看，沙坪坝区和两江新区分庭抗礼，都卖了差不多5000套上下。
在150-200万的中端市场，龙湖和万科独占市场。而在区域上，两江新区开始反超沙坪坝区。
在200-300万的中高端市场，龙湖一家独大，剩下融创和万科继续分食市场。而在区域上，两江新区一家独大。
在300万以上的高端市场，香港置地独领风骚，龙湖和万科略微落后。而在区域上，两江新区一家独大。
所以，从上面这段分析可以看出来，前10名开发商中，融创在低端和中低端市场里一家独大，几乎抢占了所有的市场份额；
香港置地在高端市场发力明显，但也仅在高端市场有较大份额。
龙湖和万科在中低端、中端、中高端甚至在高端市场上，几乎全部涉猎，中端甚至高端市场的利润红利是很大的，龙湖和万科把这一块的市场几乎全部吃干净了。
这两家开发商的产品，价格卖的比别家贵，然后卖的还比其他家快，值得其他房企学习。
尤其是万科，在上周的重庆房地产市场上几乎包场，卖的最好的前10个项目里，前9名都是万科的项目，让人不得不为之一侧目。
△ 上周重庆top10项目排名情况
以后再详细说区域的战略选择、开发商的战略选择，这些其实非常有意思。
一直以来，杨一都坚持一个观点：上到一个国家、一个城市，下到一个企业、一个个体，其实都有选择策略的能力，只有把自己最擅长的东西，搭上时代红利、人口红利、资本红利等红利，最后就能够撬动更大的世界。没有挖不倒的墙角，只有不够强硬的杠杆！
以上，祝好！